Durante años, arrendar un apartamento en Colombia fue una relación bastante sencilla: un propietario, un inmueble y un inquilino. Si el apartamento quedaba vacío, el dueño asumía la pérdida; si algo se dañaba, debía resolverlo, y si quería aumentar la renta, tenía que hacerlo dentro de las reglas establecidas para el arriendo tradicional.
El modelo multifamily cambia esa lógica. Según Carlos J. Arango, del Club Invierte en Inmuebles, “un multifamily es un edificio diseñado y construido desde el origen con un solo propósito: arrendar todas sus unidades bajo una misma administración”, es decir, en lugar de que cada propietario compita con su vecino por precio, una empresa administra las unidades, coordina las tarifas, mantiene estándares comunes y gestiona la relación con los residentes.
Demanda que cambia las reglas
En Colombia, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del Dane, el 57,4 % de los hogares de Bogotá vive en arriendo o subarriendo y en Medellín la proporción llega al 45 %. A esto se suma una transformación en las expectativas de quienes arriendan, pues ya no se busca únicamente un apartamento: también ganan importancia la ubicación, la conectividad, los espacios para trabajar, el bienestar y los servicios que simplifican la vida cotidiana.
Del propietario al operador
Uno de los principales cambios está en quién administra el inmueble. En el esquema tradicional, cada propietario debe encontrar al inquilino, cobrar el canon, atender reparaciones y asumir la vacancia.
En un multifamily esas tareas se concentran en un operador profesional. Para el residente esto significa tener un punto de atención y equipos destinados a resolver mantenimiento y servicios; para el inversionista, delegar buena parte de la gestión cotidiana. “El inversionista deja de preocuparse por la búsqueda de arrendatarios, la gestión operativa diaria o el mantenimiento del inmueble”, señala Juan Camilo Hoyos, gerente de Multifamily y Activos de largo plazo de Coninsa, una de las constructoras que actualmente ejecuta proyectos residenciales y comerciales de este tipo, dirigidos a inversionistas individuales y enfocados en rentas de media y larga estadía.
El modelo funciona así: el inversionista compra un apartamento con matrícula inmobiliaria; la operación de arrendamiento queda en manos de un operador logístico; los ingresos generados por las unidades se consolidan en una bolsa común y, después de descontar los costos operativos y administrativos, los rendimientos netos se distribuyen entre los inversionistas.
De esta manera, la rentabilidad no depende exclusivamente de que una unidad específica esté ocupada. Y ese es, precisamente, otro de los elementos que diferencia al multifamily de comprar un apartamento para arrendarlo individualmente. En una operación conjunta, la vacancia de algunas unidades puede diluirse entre el conjunto del activo.
Además, algunos proyectos, como Itera, de Coninsa, incorporan el concepto lock-off, que permite subdividir una misma matrícula inmobiliaria en hasta dos unidades habitacionales independientes, e incluyen áreas comerciales cuyos ingresos hacen parte de la renta global del proyecto.
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Riesgos que se transforman
Para Carlos Arango, uno de los principales factores que debe revisar un inversionista es la capacidad del operador y las condiciones del contrato. Una mala gestión puede afectar rápidamente la ocupación y la rentabilidad, por lo que resulta fundamental revisar las metas de desempeño y que exista una posibilidad real de cambiar al operador si este no cumple.
También importan la ubicación, la eficiencia operativa, el precio y el tiempo de estabilización del proyecto. Hoy, explica Arango, tienen especial atractivo las unidades compactas ubicadas en sectores consolidados, próximos al transporte, el comercio y el empleo. En ese sentido, de acuerdo con Juan Camilo Hoyos, “el mercado del Valle de Aburrá es altamente atractivo para proyectos de este tipo al consolidarse como una ‘superciudad’”, un concepto que más allá de la densidad demográfica, habla de la amplia red de movilidad y el sistema interconectado del nuestra área metropolitana.
¿Qué cambia?
Arriendo tradicional: Un propietario - Una unidad - Un inquilino - Una renta
Multifamily: Varios inversionistas - Un activo integral - Un operador - Una bolsa común de ingresos
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