El terremoto de magnitud 7,4 registrado el pasado 10 de agosto dejó viviendas afectadas y abrió una serie de dudas entre propietarios y arrendatarios: ¿qué pasa con el contrato si el inmueble quedó inhabitable?, ¿se debe seguir pagando el arriendo?, ¿puede aumentar el canon por la emergencia? Fedelonjas explicó cómo deben actuar las partes y recordó las reglas de la Ley 820 de 2003 y el Código Civil.
El gremio señaló que el tratamiento de cada contrato depende de la gravedad de los daños y de si la vivienda continúa siendo segura y apta para ser habitada.
“Después de un evento sísmico como el ocurrido el pasado lunes, la prioridad es verificar las condiciones de seguridad y habitabilidad de cada inmueble”, explicó Mario Ramírez, presidente ejecutivo de Fedelonjas.
Le puede interesar: ¿Qué hacer si un terremoto daña una vivienda que todavía está pagando al banco?
Si la vivienda quedó inhabitable, ¿qué pasa con el contrato?
El sismo no termina automáticamente un contrato de arrendamiento. Sin embargo, si los daños impiden utilizar el inmueble para el fin para el que fue arrendado, el artículo 1990 del Código Civil contempla la posibilidad de solicitar la terminación del contrato.
En ese escenario, la seguridad de los ocupantes debe ser la prioridad. Propietario y arrendatario pueden acordar la terminación, una reubicación u otra alternativa, dejando constancia por escrito.
Fedelonjas recomienda que el arrendatario informe los daños al propietario o a la inmobiliaria y conserve evidencia mediante fotografías o videos.
¿Y si los daños son parciales?
Si la vivienda todavía puede ser utilizada, el contrato no necesariamente debe terminar. No obstante, si las afectaciones limitan de manera importante el uso del inmueble, las partes pueden evaluar alternativas.
El artículo 1990 del Código Civil contempla, según las circunstancias, una rebaja de la renta cuando el impedimento para utilizar el inmueble es parcial.
La solución dependerá de factores como la gravedad de los daños, los espacios que puedan seguir utilizándose y el tiempo que duren las reparaciones.
¿Se debe seguir pagando el arriendo?
Fedelonjas advierte que el arrendatario no debe suspender unilateralmente el pago del canon.
Si el inmueble continúa siendo habitable, las obligaciones del contrato se mantienen. Cuando los daños afectan parcial o totalmente el uso de la vivienda, las partes deben analizar las alternativas previstas en la legislación, que pueden incluir una reducción del canon, una reubicación temporal o la terminación del contrato cuando corresponda.
Si el inmueble sigue siendo habitable y el arrendatario decide retirarse por su cuenta, aplican las reglas ordinarias de terminación establecidas en la Ley 820 de 2003, incluido el preaviso y, cuando corresponda, la indemnización.
Lea más: Hay más de 2,25 millones de inmuebles asegurados contra terremotos en Colombia, ¿qué cubre la póliza?
¿Quién responde por los daños causados por el terremoto?
Los daños ocasionados directamente por el sismo, como evento de fuerza mayor o caso fortuito, no se trasladan automáticamente al arrendatario.
De acuerdo con los artículos 1982 y 1985 del Código Civil, el arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble en condiciones adecuadas para el uso convenido y asumir las reparaciones que legalmente estén a su cargo.
La responsabilidad puede ser diferente cuando el daño se originó en un uso inadecuado, culpa o conducta del arrendatario.
Por eso, Fedelonjas recomienda determinar primero la causa y el alcance de las afectaciones antes de establecer responsabilidades.
¿Puede subir el arriendo por el terremoto?
No de manera arbitraria. La emergencia no permite al propietario aumentar libremente el canon de un contrato vigente.
La Ley 820 de 2003 establece que el reajuste puede hacerse cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio y que el incremento no puede superar el 100 % del IPC del año calendario anterior.
Para los reajustes realizados en 2026, el IPC de 2025 fue de 5,10 %, según el DANE.
Además, el arrendador debe comunicar al arrendatario el monto del nuevo canon y la fecha a partir de la cual comenzará a aplicarse.
Fedelonjas hizo énfasis en este punto ante la posibilidad de que la emergencia genere una mayor demanda de vivienda. Los propietarios no pueden utilizar el terremoto como argumento para establecer incrementos arbitrarios en contratos vigentes.
¿Qué ocurre con una vivienda que entra nuevamente al mercado?
La situación es diferente cuando no se trata de un reajuste de un contrato vigente, sino de la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento.
En este caso, las partes pueden acordar el canon, pero la Ley 820 establece que el valor mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que se dé en arrendamiento. Para este cálculo, la estimación comercial no puede superar el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente.
Por ello, la mayor demanda de viviendas provocada por la emergencia tampoco elimina los límites establecidos por la legislación.
Conozca también: Abecé jurídico sobre quién responde por los daños en viviendas tras el terremoto
¿Qué deben hacer los arrendatarios después del sismo?
Fedelonjas recomienda seguir varios pasos antes de tomar decisiones sobre el contrato:
- Informar al propietario o a la inmobiliaria sobre los daños, preferiblemente por escrito.
- Tomar fotografías y videos de las afectaciones.
- Permitir las inspecciones necesarias.
- Solicitar una evaluación técnica cuando existan daños que puedan comprometer la estructura o la seguridad.
- No continuar ocupando el inmueble si las condiciones representan un riesgo.
- Dejar por escrito cualquier acuerdo de terminación, reubicación o modificación del contrato.
Fedelonjas pide revisar los inmuebles antes de volver a arrendarlos
El gremio también hizo un llamado a propietarios e inmobiliarias para que verifiquen las condiciones de seguridad y habitabilidad de los inmuebles antes de ofrecerlos o entregarlos a nuevos arrendatarios.
Una vivienda puede no presentar daños evidentes en su fachada y, aun así, requerir una evaluación técnica después de un evento sísmico. Por eso, cualquier señal que pueda comprometer su seguridad debe ser revisada antes de permitir nuevamente su ocupación.
“Hoy muchas familias están buscando nuevamente un lugar donde vivir. El llamado del gremio es a que propietarios, inmobiliarias y arrendatarios actuemos con solidaridad y responsabilidad”, señaló Fedelonjas.
La recomendación del gremio es que la emergencia se maneje con seguridad, documentación de los daños y acuerdos entre las partes, evitando tanto trasladar injustificadamente los costos del sismo a los arrendatarios como poner en el mercado viviendas que todavía no ofrecen condiciones adecuadas para ser habitadas.
Para consultar contenido premium o profundizar sobre sus temas de interés de Medellín, Antioquia, Colombia y el Mundo, regístrese aquí.
Bloque de preguntas y respuestas:
- ¿El terremoto termina automáticamente el contrato de arrendamiento?
- No. El sismo por sí solo no termina el contrato. La situación depende del nivel de afectación de la vivienda y de si esta continúa siendo apta para habitar.
- ¿Se debe seguir pagando el arriendo si la vivienda fue afectada?
- El arrendatario no debe suspender unilateralmente el pago. Si la vivienda continúa siendo habitable, el contrato mantiene sus condiciones. Si los daños afectan parcial o totalmente su uso, pueden evaluarse alternativas como una rebaja del canon o la terminación del contrato cuando corresponda.
- ¿Qué pasa si la vivienda quedó inhabitable?
- El artículo 1990 del Código Civil contempla la posibilidad de solicitar la terminación del contrato cuando el inmueble no puede utilizarse para el fin para el que fue arrendado. La prioridad debe ser la seguridad de los ocupantes.
Regístrate al newsletter