El futuro de la vivienda turística en Medellín se convirtió en uno de los pulsos más álgidos que detonó la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Al tiempo que Medellín se consolidó como uno de los mercados más codiciados para esa actividad en Colombia y Latinoamérica —generando sólo el año pasado ingresos por al menos $435.000 millones para los anfitriones de aplicaciones como Airbnb— ese auge es también para muchos parte un problema que se está saliendo de control.
Extranjeros que perturban las noches con rumbas interminables, turistas que aprovechan las viviendas para esquivar controles más rigurosos y así explotar sexualmente a mujeres y a menores de edad, y un incremento en el valor de los arriendos que se siente en todo el Valle de Aburrá hacen parte de las preocupaciones más palpables que rondan en los barrios y que están empujando a los ciudadanos a pedir controles más severos a las autoridades.
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Luego de que la Alcaldía incluyera en su proyecto de acuerdo un esquema para darle orden a esa actividad, buscando alejarla de las zonas más residenciales, muchas de las compañías dedicadas a ese negocio encendieron las alarmas, considerando que la norma golpeará duramente al sector.
Hace pocos días, un foro sobre vivienda turística realizado en Bogotá sacó a flote esas posiciones encontradas.
En el evento se presentaron las conclusiones de un estudio realizado por dos investigadores de la Pontificia Universidad Javeriana, que puso en duda la hipótesis de que la vivienda turística fuera la principal causa del incremento de los arriendos en Medellín.
Al tiempo que el estudio fue difundido ampliamente entre concejales y líderes de opinión en Medellín —buscando reforzar el argumento de que reglar la vivienda turística sería un despropósito— el alcalde de Medellín, Federico Gutiérrez, intervino en la discusión y dejó claro que su gobierno no está dispuesto a echarse para atrás en ese pulso.
“El POT del 2014 estancó a Medellín en materia de vivienda. Hoy en 2026 hemos radicado ante el Concejo de Medellín las modificaciones a mediano plazo para corregir esos errores del pasado. ¿Por qué hasta ahora? Porque antes no se podía por términos de ley. La renta corta también debe ser reglada para proteger la vivienda familiar. No es el único causante de los altos precios en vivienda, pero sí contribuye en algunos casos y en algunas zonas”, señaló el mandatario local pocas horas después de que estallara una discusión por ese estudio.
Pulso por letra menuda
Para comprender el alcance del debate hay que remontarse a 2014, cuando se formuló el POT que hoy rige en Medellín; la ciudad estaba lejos de experimentar el boom turístico que tuvo en el último lustro.
En la norma de hace una década las viviendas turísticas no estaban contempladas en las zonas residenciales. Sin embargo, cuando esa actividad explotó en la ciudad, dichos límites no se respetaron y decenas de barrios que tenían una vida apacible comenzaron a llenarse de turistas extranjeros y nómadas digitales.
Ese auge turístico hizo que muchas familias vendieran sus casas a inversionistas o empezaran a rentarlas a través de aplicaciones como Airbnb.
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Además de crear un mercado atractivo y en expansión, esos cambios trajeron nuevos problemas, entre ellos, un alza en el precio de los arriendos, denuncias por ruidos y los casos de explotación sexual, que apenas en 2024 se convirtieron en una preocupación central para la Alcaldía tras el cambio de gobierno.
En medio de ese contexto comenzó la discusión por la modificación del POT y uno de los pedidos más reiterados en los barrios a la Alcaldía fue el de regular ese mercado.
En el proyecto de acuerdo que hoy cursa en el Concejo, el cambio más importante consiste en que las viviendas turísticas se concentren a partir de ahora en las zonas denominadas como de alta mixtura y en áreas de vocación, estas últimas situadas cerca de las estaciones del metro y en entornos con el potencial de alojar esta actividad de alto impacto.
Fue en este punto que se desató la controversia, ya que para los representantes de las aplicaciones dedicadas a intermediar en esas rentas el cambio representaría un duro golpe, una afirmación que la Alcaldía no comparte.
Bajo la interpretación de las aplicaciones, con el proyecto de acuerdo del POT, la vivienda turística se equipararía a los hoteles y quedaría de entrada restringida en el 72% de la ciudad, en lo que corresponde a los polígonos demarcados como áreas de baja mixtura.
El gremio también considera que quedaría muy condicionada en el 24,5% de los polígonos de Medellín —denominados de mixtura media— y solo plenamente autorizada en el 3,4% restante, correspondiente a las zonas demarcadas como de alta mixtura.
Otro de los argumentos en los que ha insistido el gremio, tanto en reuniones con funcionarios como con concejales, es que el POT modificado supuestamente trataría a la vivienda turística como una actividad comercial y no como una práctica civil no comercial, a su juicio, yendo en contravía de la Ley 2068 de 2020, que regula al sector.
Dicho de otra manera, para el gremio, en Medellín sería casi imposible continuar con esa práctica y más de 4.500 familias que obtienen un ingreso con ella se verían afectadas.
Para las aplicaciones, la discusión se da además en un contexto en que otras ciudades que también eran importantes para la vivienda turística, como Nueva York, Barcelona y Ámsterdam, decidieron emprender severas regulaciones que ellos consideran injustas.
En los pasillos de La Alpujarra, fuentes allegadas a la discusión apuntan que es tal la preocupación de las aplicaciones que durante las últimas semanas han venido intensificando una fuerte estrategia de cabildeo, reuniéndose con concejales y líderes para que el POT no se cambie en ese sentido.
Alcaldía quiere apretar tuercas
En medio de esta discusión, la Alcaldía ha recibido presiones por varios lados, tanto de ciudadanos que piden regulaciones estrictas, como de integrantes del sector turístico que temen pérdidas económicas.
Aunque la Alcaldía enfatiza que no busca prohibir ni perseguir a esa actividad, argumenta que con el POT reformado sí busca corregir problemáticas que vienen cogiendo ventaja, entre ellas la reducida oferta de vivienda para uso residencial.
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Al ser consultada por el tema, Luz Ángela González, directora del Departamento Administrativo de Planeación en Medellín, señala que durante la fase de socialización de los cambios del POT, la vivienda turística ha sido una de las principales preocupaciones de los ciudadanos, tanto de los que viven de esa actividad, como de los que están preocupados por los problemas de ruido y convivencia asociados a la misma.
La funcionaria sostiene que durante la formulación del proyecto de acuerdo se buscó llegar a un punto medio, de tal forma que esta actividad pueda seguir creciendo e impacte positivamente la economía, pero también se resuelvan los conflictos que están apareciendo en los barrios.
“El mayor número de quejas en las Inspecciones de Policía, en las llamadas al 123, es por el ruido, está muy desbordado. Las personas nos dicen muchísimo que no pueden convivir en las mismas áreas donde operan estas plataformas. Lo que se busca, y nosotros siempre estamos llamando al régimen de usos, es una sana, responsable y cuidadosa mezcla de usos”, expone.
Sobre los alcances de la regulación, González no comparte que se diga que con las modificaciones del POT se estaría prohibiendo la vivienda turística en más del 72% de la ciudad, apuntando que en el POT de 2014 esta actividad nunca estuvo permitida en zonas residenciales.
Con los cambios, agrega, se buscaría es que este tipo de uso se concentre en dos tipos de zonas: las de alta mixtura —aquellas en las que hay más flexibilidad para las actividades de alto impacto— y las de zonas de vocación y de tratamiento especial, estas dos últimas asociadas al desarrollo en transporte y actividades de ciencia, tecnología e innovación.
La directora plantea que esta distinción es clave, dado que los cálculos que maneja Planeación es que, solamente en esas zonas, ya hay identificados 16.000 lotes potenciales en los que se puede hacer obra nueva para el crecimiento ordenado de la vivienda turística, permitiendo que la oferta pase de las 8.322 de hoy a 179.000 nuevas.
“Hicimos un ejercicio de simulación donde muestran que la norma nos va a permitir habilitar casi 20 veces más la oferta, pero localizada. Tenemos capacidad territorial para que el alojamiento turístico crezca de manera ordenada. Nos vamos a permitir en un 10,4% del suelo urbano esa actividad”, dice.
De igual forma, expresa que las viviendas que ya existan en zonas de media mixtura podrán seguir operando. “En esa zona de media mixtura, si yo tengo un servicio de hospedaje legalmente constituido y el área pasó a baja, el artículo 331 del proyecto de acuerdo se llama ‘uso establecido’. Nosotros le tenemos que dar seguridad jurídica a las personas. Si tienes todo en orden bajo las normas que aplicaban, eso no se cambia. Estamos precisando la figura de los establecidos para reconocer esas actividades que se implantaron legalmente”, aduce.
Sin embargo, González también dice que el sentido de las modificaciones del POT es que las zonas residenciales sigan teniendo esa vocación y allí la vivienda se destine para ese fin, permitiendo que los habitantes también accedan a una oferta que hoy está siendo destinada a las rentas cortas.
Entre tanto, desde el punto de vista legal, González señala que no se estaría prohibiendo, pero sí regulando el uso del suelo, precisamente el rol que debe ejercer Planeación para ordenar el Distrito.
“Nosotros acá no solamente estamos escuchando una parte de la economía, sino también a los residentes. En ningún momento vamos a prohibir, vamos es a regular”, enfatiza.
En el debate por las modificaciones del POT, que arrancó formalmente en agosto pasado, será el Concejo el que deberá dirimir en última instancia la discusión, en un pulso que no solo determinará el devenir del turismo, sino de la vocación residencial de los barrios, cada vez más en riesgo.
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